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Un syndicat de copropriétaire peut avoir la qualité de voisin au sens de la jurisprudence Bartolomei (CE 13 avril 2016, n° 389798) et donc un intérêt à agir.

On le sait, depuis plusieurs années, tant le législateur que la jurisprudence ont précisé, en le réduisant, l’intérêt à agir contre une décision d’urbanisme.

Ainsi, l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Le Conseil d’Etat a, au regard de ce texte, rappelé qu’un voisin avait, par principe, un intérêt à agir pour contester une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable…) si le projet est de nature à affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien (CE 13 avril 2016, n° 389798).

Dans l’affaire qui nous occupe, un syndicat de copropriétaires avait contesté un arrêté délivrant un permis de construire trois immeubles de 74 jugements en saisissant le Tribunal administratif.

La résidence du syndicat de copropriétaires était située à proximité immédiate et il invoquait pour justifier l’intérêt à agir l’importance du projet (74 logements), et ce en vis-à-vis, outre la création de 124 places de stationnement.

Le Tribunal administratif avait considéré que ces éléments n’étaient pas suffisants.

Le Conseil d’Etat a censuré cette analyse en retenant une erreur de droit :

« 6. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires ». (CE Conseil d’État, 1ère – 4ème chambres réunies, 24/02/2021, 432096).

Ainsi, un syndicat de copropriétaires est un voisin comme un autre, qui doit prouver son intérêt à agir comme tout voisin. Il ne doit en revanche pas prouver plus son intérêt à agir que quiconque.

Article rédigé par Me LE BORGNE, Avocat en droit public – urbanisme à Tours.

Maître Guillaume LE BORGNE, Avocat en droit de l’urbanisme à TOURS, assiste, défend et conseille ses clients qui rencontrent des difficultés en matière d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux, plan local d’urbanisme).

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